Kupujesz pierwsze mieszkanie albo dom w Wielkiej Brytanii i brakuje Ci pełnego lub części wkładu własnego? Rodzice, dziadkowie albo brat czy siostra w Polsce mówią „pomożemy ci, nie martw się” i szykują się przelać pieniądze? To bardzo dobra wiadomość, ale zanim te pieniądze wylądują na Twoim koncie, warto usiąść na chwilę i poukładać sobie kilka rzeczy w głowie. Bo choć sama idea jest prosta: ktoś bliski daje Ci pieniądze, Ty dokładasz je do depozytu, to w praktyce po drodze jest jeszcze kilka pytań, które regularnie słyszymy od naszych klientów: Czy bank w ogóle zaakceptuje taką darowiznę? Czy zapłacę od niej podatek? A może zapłaci go osoba, która mi ją daje? Co jeśli te pieniądze dają mi dziadkowie, a nie rodzice? I co, jeśli to mój partner, z którym mieszkam w UK, chce dołożyć się do depozytu?
W tym artykule przechodzimy przez to wszystko krok po kroku, na spokojnie, bez zbędnego żargonu. Pracujemy z klientami polskiego pochodzenia na co dzień i te same pytania wracają praktycznie przy większści rozmów o wkładzie własnym, dlatego czas zebrać odpowiedzi w jednym miejscu.
Zanim zaczniemy jedna ważna uwaga. Ten artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny. Nie jesteśmy doradcami podatkowymi ani prawnikami, a każda sytuacja rodzinna i finansowa jest inna. Kwestie podatkowe (zarówno polskie, jak i brytyjskie) zależą od bardzo konkretnych okoliczności (m.in. tego, gdzie mieszka i gdzie jest rezydentem podatkowym osoba dająca darowiznę, skąd pochodzą środki, jaka jest kwota). Dlatego zawsze, gdy w grę wchodzą większe sumy, warto dodatkowo skonsultować się z księgowym lub doradcą podatkowym – po polskiej i po brytyjskiej stronie. My natomiast zajmujemy się stroną kredytową i ubezpieczeniową, i właśnie z tej perspektywy chcemy Ci dziś pomóc zrozumieć temat.
Czym właściwie jest „gifted deposit” i dlaczego bank chce o tym wiedzieć?
W brytyjskim świecie kredytów hipotecznych funkcjonuje pojęcie gifted deposit, czyli depozyt, który nie pochodzi z Twoich własnych oszczędności, tylko został Ci podarowany przez kogoś innego. To zjawisko jest w UK absolutnie standardowe. Pomoc rodziny przy zakupie pierwszej nieruchomości jest tu na tyle powszechna, że w branży mówi się żartobliwie o „Banku Mamy i Taty” jako jednym z największych „kredytodawców” na rynku, bo tak wielu kupujących po raz pierwszy korzysta właśnie z rodzinnego wsparcia finansowego.
Dla banku kluczowe jest jedno: pieniądze muszą być prawdziwym prezentem, a nie ukrytą pożyczką. To rozróżnienie jest fundamentalne i wraca w każdej rozmowie z bankiem czy pośrednikiem. Jeśli osoba, która daje Ci pieniądze, w jakikolwiek sposób oczekuje ich zwrotu albo chce mieć jakiekolwiek prawo do nieruchomości, którą kupujesz, to nie jest już darowizna, tylko dług, i bank potraktuje to zupełnie inaczej. Taki „ukryty kredyt” obniża Twoją zdolność kredytową, bo bank liczy go jako Twoje zobowiązanie. Co więcej, świadome przedstawienie pożyczki jako darowizny, żeby oszukać bank, jest traktowane jako oszustwo kredytowe, więc to naprawdę nie jest miejsce na kombinowanie.
Dlatego zanim pieniądze w ogóle trafią na Twoje konto, bank (a właściwie broker w Twoim imieniu) poprosi o:
- List darowizny (gift letter) – krótki dokument podpisany przez osobę dającą darowiznę, w którym potwierdza ona, że pieniądze są bezzwrotnym prezentem, że nie oczekuje ich zwrotu i że nie rości sobie żadnych praw do kupowanej nieruchomości.
- Dowód pochodzenia środków (source of funds) – zwykle wyciągi bankowe (choć nie tylko) z ostatnich kilku miesięcy, czasem nawet do roku wstecz, pokazujące, skąd te pieniądze się wzięły (oszczędności, sprzedaż nieruchomości, spadek itd.).
- Dokument tożsamości darczyńcy – paszport lub inny dowód, oraz potwierdzenie adresu.
To nie jest złośliwość czy utrudnianie, to standardowa procedura wynikająca z przepisów o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (Money Laundering Regulations). Gdy darowizna przychodzi z zagranicy, banki po prostu przykładają się do tego nieco bardziej i to jest bardzo ważne, żeby zaplanować to z wyprzedzeniem, a nie na tydzień przed planowaną wymianą kontraktów.
Czy każdy bank zaakceptuje darowiznę z Polski?
Tu docieramy do pytania, które słyszymy najczęściej: czy w ogóle można sfinansować depozyt darowizną z zagranicy? Odpowiedź brzmi: tak, zdecydowana większość brytyjskich banków akceptuje darowizny od najbliższej rodziny, także tej mieszkającej za granicą. Rodzice, dziadkowie, rodzeństwo, to grono, które praktycznie każdy główny bank na rynku traktuje jako standardowe źródło depozytu.
Natomiast prawda jest taka, że nie wszystkie banki podchodzą do tego tak samo. Niektóre instytucje mają bardziej rozbudowane wymagania dotyczące darowizn zza granicy, dokładniej sprawdzają pochodzenie środków, chcą więcej dokumentów, czasem proszą o tłumaczenia przysięgłe wyciągów bankowych czy umowy darowizny. Zdarza się też, że pojedynczy bank ma na liście krajów, z których przyjmuje takie środki bez dodatkowych pytań, a przy innych krajach stosuje dodatkowe procedury, to zależy od wewnętrznej polityki danej instytucji, a nie od tego, że coś jest z Polską „nie tak”. Są też banki bardziej liberalne, które przyjmują darowizny od dalszej rodziny czy nawet znajomych, i takie, które ograniczają się wyłącznie do najbliższych krewnych.
Dobra wiadomość jest taka, że na rynku jest naprawdę sporo banków, które nie robią z tego problemu i mają wypracowane, sprawne procedury dla klientów otrzymujących wsparcie z zagranicy – w tym z Polski. Cała sztuka polega na tym, żeby trafić do właściwego kredytodawcy od razu, zamiast tracić czas na aplikację do banku, który akurat w Twoim przypadkuodrzuci wniosek. I właśnie do tego przydaje się dobry broker. My na co dzień wiemy, który bank aktualnie patrzy na to przychylnie, a który lubi zadawać dodatkowe pytania, i dobieramy ofertę tak, żeby Twoja darowizna nie stała się nagle przeszkodą w drodze do własnego M.
Scenariusz 1: Darowizna od rodziców mieszkających na stałe w Polsce
To zdecydowanie najczęstszy scenariusz, z jakim się spotykamy. Rodzice w Polsce chcą pomóc dziecku, które mieszka i buduje swoje życie w UK i przelewają określoną kwotę na wkład własny.
Strona brytyjska
Z punktu widzenia banku – jak już wiesz – liczy się przede wszystkim to, żeby był to prawdziwy prezent, dobrze udokumentowany. Warto jednak wspomnieć też o temacie, który często budzi niepokój: Inheritance Tax, czyli brytyjski odpowiednik podatku od spadków. W UK nie ma osobnego „podatku od darowizn” w takim sensie, w jakim znamy go z Polski, zamiast tego funkcjonuje zasada tzw. Lifetime Gifts. W skrócie: jeśli osoba, która przekazała darowiznę, przeżyje jeszcze siedem lat od momentu jej przekazania, sprawa jest zamknięta i żaden podatek się nie należy. Jeśli umrze wcześniej, może pojawić się podatek – ale co ważne, to zobowiązanie dotyczy zwykle majątku (i rozliczenia) osoby, która darowiznę przekazała, a nie osoby, która ją otrzymała.
I tu jest rzecz, która naprawdę uspokaja większość naszych klientów, gdy o niej słyszą: te przepisy o siedmiu latach i Inheritance Tax są skonstruowane wokół osoby mieszkającej i rozliczającej się w UK (tzw. domicile). Jeśli Twoi rodzice mieszkają na stałe w Polsce, nie są rezydentami podatkowymi w Wielkiej Brytanii i przelewają Ci pieniądze bezpośrednio z polskiego konta bankowego, to taka darowizna zwykle w ogóle nie wchodzi w zakres brytyjskiego podatku od spadków – bo domicile dotyczy on majątku znajdującego się w UK albo majątku osób, które są tam „domicylowane”. Pieniądze leżące na koncie w polskim banku, należące do osoby mieszkającej w Polsce, co do zasady są poza zasięgiem tego podatku. To jest jednak temat, w którym szczegóły mają ogromne znaczenie – dlatego przy większych kwotach warto to potwierdzić z doradcą podatkowym, zwłaszcza jeśli rodzice mają jakiekolwiek powiązania z UK (np. też tu kiedyś mieszkali, mają nieruchomość w UK itd.).
Strona polska
Tu wchodzimy na grunt, który dla wielu naszych klientów jest zaskoczeniem, bo o ile w UK nie ma klasycznego podatku od darowizn, o tyle w Polsce owszem, jest i nazywa się podatek od spadków i darowizn. Dobra wiadomość jest jednak taka, że w przypadku najbliższej rodziny mamy do czynienia z bardzo korzystnym rozwiązaniem.
Polskie prawo podatkowe dzieli osoby obdarowane na grupy podatkowe, a w ramach pierwszej grupy wyodrębnia tzw. grupę zerową (grupę 0). Należą do niej: małżonek, dzieci (w tym przysposobione), wnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo, a także ojczym i macocha. Jeśli obdarowany należy do grupy zerowej, może skorzystać z całkowitego zwolnienia z podatku od darowizny, i to bez żadnego górnego limitu kwotowego, niezależnie, czy to jest 20 000 zł, czy 500 000 zł.
Warunek jest jeden, ale trzeba go dopilnować: jeśli wartość darowizn otrzymanych od danej osoby w ciągu ostatnich pięciu lat przekracza kwotę wolną (obecnie 36 120 zł dla I grupy podatkowej), trzeba zgłosić fakt otrzymania darowizny do właściwego urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2. Na złożenie tego zgłoszenia masz sześć miesięcy od dnia otrzymania darowizny. Jeśli w tym terminie zgłoszenie zostanie złożone to zwolnienie z podatku obowiązuje w pełni. Jeśli termin przegapisz, sprawa się komplikuje i darowizna może zostać opodatkowana na zasadach ogólnych, ze stawkami sięgającymi nawet 20% nadwyżki ponad kwotę wolną. Dlatego to zdecydowanie coś, o czym warto pamiętać i czego nie warto odkładać na później, zwłaszcza że życie w UK i formalności „na miejscu” w Polsce potrafią się w praktyce rozjechać w czasie.
Jest tu jeszcze jeden istotny niuans praktyczny: żeby skorzystać ze zwolnienia, darowizna pieniężna powinna zostać udokumentowana przelewem bankowym (a nie np. gotówką przekazaną „do ręki”) – dowód przelewu z konta darczyńcy na Twoje konto jest jednocześnie tym, czego będzie chciał od Ciebie polski urząd skarbowy, i tym, czego będzie chciał od Ciebie brytyjski bank przy okazji sprawdzania źródła pochodzenia środków. To bardzo wygodna zbieżność – jeden dokument załatwia dwie sprawy.
Krótko mówiąc: darowizna od rodziców, przelana bankowo i zgłoszona w terminie na SD-Z2, jest w Polsce całkowicie zwolniona z podatku, a po stronie brytyjskiej – jeśli rodzice mieszkają i rozliczają się w Polsce – zwykle w ogóle nie wchodzi w grę Inheritance Tax. To dobra wiadomość dla większości rodzin.
Scenariusz 2: Darowizna od dziadków
Dziadkowie też chcą czasem pomóc wnukom w zakupie pierwszego „swojego kąta” i to jest scenariusz, który banki w UK traktują praktycznie identycznie jak darowiznę od rodziców. Dziadkowie są powszechnie akceptowanym źródłem gifted deposit, więc pod względem kredytowym nie ma tu żadnej istotnej różnicy. Potrzebny będzie ten sam komplet dokumentów: list darowizny, dowód źródła środków, potwierdzenie tożsamości.
Po stronie polskiej sytuacja jest równie korzystna, co przy rodzicach dziadkowie także należą do grupy zerowej, więc darowizna od nich, prawidłowo zgłoszona na formularzu SD-Z2 w ciągu sześciu miesięcy, korzysta z pełnego zwolnienia podatkowego, bez limitu kwotowego.
Jedyna rzecz, na którą warto zwrócić uwagę przy darowiznach od dziadków, to kwestia limitu pięcioletniego – kwota wolna (36 120 zł) liczona jest łącznie od jednej osoby w okresie pięciu lat. Jeśli więc dziadkowie w przeszłości już coś Ci darowali (np. pomogli przy studiach czy przy pierwszym samochodzie), warto to uwzględnić przy liczeniu, czy zgłoszenie do urzędu skarbowego jest konieczne – choć samo zwolnienie z podatku to i tak nie zmienia, bo grupa zerowa nie ma górnego limitu, o ile zgłoszenie zostanie złożone.
Scenariusz 3: Darowizna od siostry lub brata mieszkających w Polsce
To scenariusz, który zaskakuje sporo osób, bo intuicyjnie rodzeństwo „czuje się” trochę dalej niż rodzice czy dziadkowie. Tymczasem zarówno po stronie brytyjskiej, jak i polskiej, sytuacja wygląda bardzo podobnie do poprzednich dwóch przypadków.
Banki w UK zwykle akceptują darowizny od rodzeństwa bez większych trudności, to wciąż najbliższa rodzina, więc mieści się w standardowej polityce większości kredytodawców. Wymagana dokumentacja jest taka sama jak w poprzednich scenariuszach.
Po polskiej stronie i to jest miła niespodzianka dla wielu – rodzeństwo również zalicza się do grupy zerowej, obok rodziców, dziadków i małżonka. Oznacza to, że darowizna od brata lub siostry, zgłoszona w terminie na SD-Z2, jest tak samo w pełni zwolniona z podatku, bez górnego limitu kwoty, tak jak w przypadku rodziców czy dziadków.
Dla porównania warto wiedzieć, że dalsza rodzina, np. wujek, ciotka czy kuzynostwo, nie należy już do grupy zerowej, tylko do grupy II, gdzie kwota wolna od podatku jest znacznie niższa (obecnie 27 090 zł), a nadwyżka ponad ten limit podlega opodatkowaniu według odrębnej skali. Jeśli więc planujesz depozyt zasilić darowizną od kogoś spoza najbliższej rodziny, to zdecydowanie warto to policzyć wcześniej i jeśli to możliwe rozważyć, czy nie lepiej rozłożyć taką pomoc w czasie albo skonsultować się z księgowym co do optymalnego sposobu jej przekazania.
Scenariusz 4: Depozyt od małżonka lub partnera, z którym mieszkasz w UK
To zupełnie inna sytuacja niż poprzednie trzy, bo tutaj nie mówimy już o darowiźnie z zagranicy, tylko o wsparciu od osoby, z którą dzielisz życie na co dzień w Wielkiej Brytanii.
Jeśli kupujesz nieruchomość razem z partnerem lub małżonkiem, jako współwłaściciele i współkredytobiorcy, sprawa jest prosta ponieważ oboje wnosicie własne środki do wspólnego depozytu i temat „darowizny” w ogóle się nie pojawia, bo to po prostu Wasze wspólne pieniądze na wspólny cel.
Sytuacja robi się ciekawsza, gdy kredyt bierzesz tylko Ty (np. bo tylko Ty masz odpowiednią zdolność kredytową albo z innych powodów), a partner lub małżonek chce dołożyć się do depozytu ze swoich środków. W takim wypadku, z punktu widzenia banku, to również jest traktowane jako gifted deposit i tu także potrzebny będzie list darowizny od partnera, potwierdzający, że nie oczekuje on zwrotu pieniędzy ani udziału w nieruchomości (co czasem bywa nieco niekomfortowe emocjonalnie, ale jest standardową procedurą bankową, nie wyrazem braku zaufania). Alternatywą, o której warto porozmawiać z doradcą, jest ujęcie partnera jako współwłaściciela nieruchomości (choćby bez bycia współkredytobiorcą) to jednak temat na osobną rozmowę, bo wiąże się z innymi konsekwencjami prawnymi i podatkowymi (np. przy ewentualnej sprzedaży nieruchomości).
Jeśli darowizna pochodzi od małżonka, warto wiedzieć, że po brytyjskiej stronie darowizny między małżonkami i partnerami cywilnymi (civil partners) są całkowicie zwolnione z Inheritance Tax, bez żadnego limitu kwoty pod warunkiem że oboje jesteście rezydentami w UK na stałe. To jedna z najbardziej hojnych ulg w brytyjskim systemie podatkowym i sprawia, że przesunięcie środków między małżonkami mieszkającymi razem w UK jest, pod względem podatkowym, tematem właściwie zamkniętym.
A co z podatkiem w UK od strony osoby otrzymującej darowiznę?
To pytanie pada bardzo często, więc warto rozwiać wątpliwość wprost: w Wielkiej Brytanii otrzymanie darowizny pieniężnej od osoby prywatnej nie jest dla obdarowanego przychodem podlegającym opodatkowaniu. Nie płacisz od tego Income Tax, nie musisz tego wykazywać w swoim rocznym rozliczeniu jako dochodu. Ewentualny podatek (Inheritance Tax) dotyczy jak już wspomnieliśmy majątku osoby dającej darowiznę i to tylko w określonych okolicznościach (śmierć darczyńcy w ciągu siedmiu lat od przekazania darowizny oraz spełnienie kryteriów domicylu i lokalizacji majątku). Dla większości naszych klientów otrzymujących wsparcie od rodziny w Polsce ten temat w ogóle się nie materializuje, ale zawsze lepiej to rozumieć, niż zgadywać.
Jak dobrze przygotować się do przekazania darowizny na depozyt
Skoro wiesz już, jak wygląda sprawa z różnymi scenariuszami, kilka praktycznych wskazówek, które oszczędzą Ci nerwów na etapie samej aplikacji o kredyt:
Przelewaj pieniądze bankowo, nigdy gotówką. To dotyczy zarówno wymogów polskiego urzędu skarbowego (SD-Z2 wymaga udokumentowanego przelewu, żeby skorzystać ze zwolnienia), jak i brytyjskiego banku, który chce widzieć jasny ślad pieniędzy od konta darczyńcy do Twojego konta.
Zadbaj o zgłoszenie SD-Z2 w Polsce w terminie sześciu miesięcy, jeśli kwota darowizny przekracza próg 36 120 zł od danej osoby. To krótki formularz, ale przegapienie terminu może kosztować realny podatek a to jest coś, czego naprawdę łatwo uniknąć, jeśli się o tym wcześniej wie.
Zbierz dokumentację darczyńcy z wyprzedzeniem. Wyciągi bankowe za kilka ostatnich miesięcy, dowód tożsamości, czasem też dowód skąd wzięły się oszczędności (np. że to wieloletnie oszczędności, sprzedaż nieruchomości, odprawa emerytalna). Banki w UK lubią mieć pełny obraz i lepiej mieć te dokumenty gotowe, zanim broker o nie zapyta, niż tracić tydzień na ich zbieranie w środku procesu.
Pamiętaj o czasie potrzebnym na formalności zza granicy. Zbieranie dokumentów od osoby mieszkającej w innym kraju zawsze trwa trochę dłużej, trzeba czasem przetłumaczyć dokumenty, poczekać na wyciągi z banku, zsynchronizować się w czasie. Dobrą praktyką jest zaplanowanie tego z co najmniej sześcio-, ośmiotygodniowym wyprzedzeniem przed planowanym złożeniem wniosku kredytowego, choć nie jest to regułą.
List darowizny (gift letter) przygotuj razem z bankiem lub brokerem. Każdy bank ma na ogół swój wzór albo swoje wymagane sformułowania dlatego lepiej użyć właściwego formularza od razu, niż pisać własny list, który bank później odrzuci i każe poprawiać.
Rozważ, czy warto skonsultować się z księgowym po obu stronach. Zwłaszcza przy większych kwotach albo bardziej złożonych sytuacjach rodzinnych (np. darowizna od kilku osób naraz, darowizna łączona z wcześniejszymi prezentami, wątpliwości co do rezydencji podatkowej darczyńcy) krótka konsultacja z księgowym w Polsce i jeśli trzeba, z doradcą podatkowym w UK, potrafi zaoszczędzić naprawdę dużo stresu.
Podsumowanie
Darowizna z Polski na depozyt pod kredyt hipoteczny w UK to dla zdecydowanej większości naszych klientów sprawa, którą da się przeprowadzić sprawnie i bez niepotrzebnych podatkowych niespodzianek, pod warunkiem że wie się, na co zwrócić uwagę. Rodzice, dziadkowie i rodzeństwo mieszkający w Polsce mieszczą się w podatkowej grupie zerowej, co przy prawidłowym zgłoszeniu na formularzu SD-Z2 oznacza pełne zwolnienie z podatku od darowizn i spadków, niezależnie od kwoty. Po stronie brytyjskiej, jeśli darczyńca mieszka i rozlicza się w Polsce, a środki pochodzą z polskiego konta, temat Inheritance Tax zwykle w ogóle się nie pojawia. A jeśli depozyt wspiera Twój partner lub małżonek mieszkający razem z Tobą w UK tu też są jasne, sprawdzone ścieżki, żeby zrobić to formalnie poprawnie.
Najważniejsze jest jedno: dobrze to zaplanować z wyprzedzeniem, wybrać bank, który przyjazny podchodzi do darowizn z zagranicy i mieć komplet dokumentów gotowy, zanim będą potrzebne. Właśnie w tym pomagamy naszym klientom na co dzień, jako doradcy kredytowo-ubezpieczeniowi znający specyfikę sytuacji Polaków w UK, wiemy, które banki aktualnie patrzą przychylnie na darowizny z Polski, jak przygotować dokumentację, żeby proces przebiegł gładko i jak dobrać kredyt hipoteczny dopasowany do Twojej sytuacji.
Jeśli planujesz zakup nieruchomości i rodzina chce Cię wesprzeć finansowo to odezwij się do nas. Chętnie usiądziemy z Tobą nad Twoją konkretną sytuacją, sprawdzimy, które rozwiązania będą dla Ciebie najlepsze i przeprowadzimy Cię przez cały proces krok po kroku.
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady podatkowej, prawnej ani finansowej. Przepisy podatkowe zarówno polskie, jak i brytyjskie oraz polityki poszczególnych banków mogą się zmieniać, a każda sytuacja rodzinna i finansowa jest inna. Przed podjęciem decyzji zachęcamy do konsultacji z księgowym lub doradcą podatkowym oraz z naszym zespołem doradców kredytowych w Step by Step Financial Solutions.
Disclaimer
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie stanowi poradnika w rozumieniu prawa. Zawarte w nim treści mają na celu dostarczenie ogólnych informacji i nie mogą być traktowane jako fachowe porady lub opinie.
Każdorazowo przed podejmowaniem jakichkolwiek działań na podstawie informacji zawartych w artykule, skonsultuj się ze specjalistami lub osobami posiadającymi odpowiednie uprawnienia. Autor artykułu nie ponosi żadnej odpowiedzialności za ewentualne działania podejmowane na podstawie informacji zawartych w artykule.
Risk Warnings
Your home may be repossessed if you do not keep up with repayments on your mortgage.
Step by Step Financial Solutions Ltd is an Appointed Representative of Stonebridge Mortgage Solutions Ltd, which is authorised and regulated by the Financial Conduct Authority.
Registered Office: Unit 314, Solent Business Centre, 343 Millbrook Road West, Southampton, SO15 0HW.
