Jeżeli czytasz ten tekst, jest spora szansa, że jesteś dokładnie w tym miejscu, w którym wielu naszych klientów było już wcześniej. Kupiłeś nieruchomość w Wielkiej Brytanii może na start dla siebie, może jako inwestycję buy to let. Minęło kilka lat. Ceny poszły w górę. Zaczynasz myśleć o sprzedaży. Albo wracasz myślami do mieszkania w Polsce, które do tej pory „czekało na lepszy moment”.
I wtedy pojawia się pytanie, które słyszymy regularnie: „A jak to wygląda podatkowo?”
To pytanie jest całkowicie normalne. Co więcej bardzo rozsądne. Bo sprzedaż nieruchomości to nie tylko podpisanie umowy i wpływ pieniędzy na konto. To też konsekwencje podatkowe, które realnie wpływają na to, ile tych pieniędzy faktycznie zostaje i jak możesz zaplanować kolejny krok inwestycyjny.
W Step by Step Financial Solutions nie zajmujemy się księgowością i nie udzielamy indywidualnych porad podatkowych. Ale przez lata pracy z klientami widzimy jedno: osoby, które rozumieją podstawy, podejmują spokojniejsze i lepsze decyzje. Ten artykuł jest właśnie po to, żebyś wiedział, o co zapytać księgowego i czego się spodziewać.
Skupimy się na dwóch najczęstszych sytuacjach:
sprzedaży nieruchomości w Wielkiej Brytanii,
sprzedaży nieruchomości w Polsce przy rezydencji podatkowej w UK.
Sprzedaż nieruchomości w UK – temat podatku
W Wielkiej Brytanii przy sprzedaży nieruchomości bardzo szybko pojawia się pojęcie Capital Gains Tax, w skrócie CGT. Już na tym etapie wiele osób ma niepotrzebny stres, bo myśli: „Sprzedaję drożej, więc zapłacę podatek od całej kwoty”. Na szczęście tak to nie działa.
CGT to podatek od zysku, a nie od ceny sprzedaży.
Wyobraź sobie prostą sytuację. Kilka lat temu kupiłeś mieszkanie za 200 000 funtów. Teraz sprzedajesz je za 260 000. Intuicyjnie mówisz: zysk to 60 000. I to jest dobry punkt wyjścia, ale to jeszcze nie jest ostateczna liczba do opodatkowania.
Od tej kwoty w określonych przypadkach można odjąć: – koszty prawne przy zakupie i sprzedaży, – prowizję agenta nieruchomości, – wybrane koszty ulepszeń nieruchomości.
Dopiero po tym powstaje realny zysk, od którego potencjalnie liczony jest CGT.
Main residence czy inwestycja – tu różnica jest ogromna
Jedna z najważniejszych rzeczy, którą zawsze warto sobie jasno poukładać, brzmi: jaką rolę ta nieruchomość pełniła w Twoim życiu?
Jeżeli był to Twój główny dom, miejsce, w którym faktycznie mieszkałeś, spałeś, pracowałeś i prowadziłeś codzienne życie, bardzo często w grę wchodzi tzw. Private Residence Relief.
W praktyce oznacza to, że zysk ze sprzedaży może być w całości albo w dużej części zwolniony z podatku.
Przykład, który często się powtarza: ktoś kupuje dom w UK, mieszka w nim kilka lat, potem przeprowadza się do innego miasta albo kraju i sprzedaje nieruchomość. Jeżeli przez większość czasu był to jego main residence, HMRC często traktuje tę sprzedaż bardzo łagodnie podatkowo.
Buy to let – sprzedaż inwestycji bez niespodzianek
Jeżeli nieruchomość była kupiona jako buy to let i była wynajmowana, sprzedaż jest traktowana jako realizacja zysku z inwestycji. I tutaj CGT pojawia się znacznie częściej.
Stawki podatku przy sprzedaży nieruchomości w UK wynoszą obecnie:
– 18% dla osób mieszczących się w podstawowym progu podatkowym,
– 24% dla osób w wyższym progu.
Do tego dochodzi roczna kwota wolna od CGT, obecnie około 3 000 funtów na osobę. Dla par często oznacza to możliwość sensownego zaplanowania sprzedaży, ale to już temat do omówienia z księgowym.
Bardzo ważne są też terminy. Jeżeli przy sprzedaży nieruchomości mieszkalnej w UK powstaje CGT do zapłaty, transakcję trzeba zgłosić do HMRC w ciągu 60 dni od completion, czyli formalnego zakończenia sprzedaży. W tym samym czasie należy zapłacić podatek.
To jedna z rzeczy, które zaskakują inwestorów najbardziej, bo ten termin jest krótki i łatwo go przeoczyć.
A co, jeśli sprzedajesz mieszkanie w Polsce?
To moment, w którym temat robi się bardziej złożony i właśnie dlatego tak często do nas wraca w rozmowach z klientami.
Wyobraź sobie sytuację: mieszkasz od kilku lat w Wielkiej Brytanii, tutaj pracujesz, tutaj płacisz podatki. W Polsce masz mieszkanie np. odziedziczone, kupione dawno temu albo traktowane jako zabezpieczenie „na przyszłość”. W końcu decydujesz się je sprzedać.
Pierwsza myśl brzmi: „To przecież Polska, więc UK nie ma z tym nic wspólnego”. I tu pojawia się pierwszy haczyk.
Rezydencja podatkowa – dlaczego jest ważniejsza niż paszport
Dla brytyjskiego urzędu skarbowego kluczowe jest to, gdzie jesteś rezydentem podatkowym, a nie jakie masz obywatelstwo.
Jeżeli jesteś rezydentem podatkowym w UK, HMRC interesuje się Twoimi światowymi dochodami i zyskami również tymi ze sprzedaży nieruchomości w Polsce.
To nie oznacza automatycznie, że zapłacisz podatek dwa razy. Pomiędzy Polską a Wielką Brytanią obowiązuje umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania. Ale oznacza to, że sprzedaż w Polsce nie jest dla UK „niewidzialna”.
Jak wygląda sprzedaż nieruchomości w Polsce od strony podatkowej
W Polsce kluczowa jest tzw. 5‑letnia reguła. Jeżeli sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku, w którym ją nabyłeś, pojawia się podatek dochodowy w wysokości 19% od zysku.
Przykład: kupiłeś mieszkanie w 2020 roku. Pięć lat liczy się od końca 2020 roku. Jeżeli sprzedasz je w 2026 roku lub później w Polsce podatku od tej sprzedaży nie będzie.
Jeżeli sprzedasz wcześniej, musisz:
– złożyć formularz PIT‑39,
– zapłacić podatek do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży.
Polska i UK razem – co z podatkiem w Wielkiej Brytanii
Jeżeli w momencie sprzedaży mieszkania w Polsce jesteś rezydentem podatkowym UK, HMRC może oczekiwać, że wykażesz ten zysk w brytyjskim rozliczeniu podatkowym.
Podatek zapłacony w Polsce nie przepada. Zwykle można go uwzględnić przy rozliczeniu w UK. Jeżeli jednak brytyjski CGT okaże się wyższy niż 19% zapłacone w Polsce, różnicę trzeba będzie dopłacić w UK.
I właśnie dlatego planowanie momentu sprzedaży ma ogromne znaczenie. Czasem kilka miesięcy różnicy potrafi zmienić cały obraz podatkowy.
Dlaczego piszemy o tym jako firma hipoteczna
Z perspektywy firmy hipotecznej temat podatków przy sprzedaży nieruchomości jest ważny z bardzo praktycznego powodu. Sprzedaż wpływa na Twoją płynność finansową, zdolność kredytową i możliwości dalszego inwestowania np w BTL albo second residential.
Naszymi klientami są równiez landlordowie, ktrzy poszerzają swoje portfolio nieruchomości jedne sprzedając a inne kupując w zależności od zwrotu z inwestycji, dlatego warto wiedzieć również o Buy to Let w UK podatki i koszty landlorda
Zysk po sprzedaży, ale też ewentualny podatek do zapłaty, mają realne znaczenie przy planowaniu kolejnego zakupu, refinansowania czy następnej inwestycji buy to let i tu równiez warto wiedzieć czy inwestycja ma być na osobę fizyczną czy spółkę LTD oraz jak działa podatek od najmu w uk.
Ten artykuł ma charakter informacyjny i ogólny. Przepisy się zmieniają, a każda sytuacja jest inna, dlatego szczegóły zawsze warto potwierdzić z księgowym lub doradcą podatkowym. Jeżeli natomiast chcesz porozmawiać o tym, jak sprzedaż nieruchomości wpłynie na Twoje możliwości kredytowe i dalsze plany, w tym obszarze z przyjemnością pomożemy.
FAQ – pytania, które najczęściej słyszymy od klientów
Czy muszę zgłaszać sprzedaż nieruchomości w UK do HMRC, jeśli nie ma podatku do zapłaty?
Jeżeli sprzedaż dotyczyła Twojego main residence i w całości mieści się w zwolnieniu, często nie ma obowiązku składania osobnego zgłoszenia CGT. W praktyce jednak zawsze warto to potwierdzić z księgowym, bo diabeł tkwi w szczegółach – liczy się m.in. okres zamieszkiwania i historia nieruchomości.
Mam buy to let (BTL). Kiedy dokładnie muszę zapłacić Capital Gains Tax w UK?
Jeżeli przy sprzedaży powstaje CGT, musisz zgłosić transakcję do HMRC w ciągu 60 dni od completion i w tym samym terminie zapłacić podatek. To krótki czas i jeden z częstszych powodów stresu u inwestorów, którzy nie byli na to przygotowani.
Czy sprzedaż mieszkania w Polsce zawsze trzeba wykazać w UK?
Jeżeli jesteś rezydentem podatkowym w Wielkiej Brytanii, w większości przypadków tak. UK interesuje się Twoimi światowymi dochodami i zyskami. Nie oznacza to podwójnego podatku, ale oznacza obowiązek prawidłowego rozliczenia.
Zapłaciłem podatek w Polsce. Czy UK może chcieć jeszcze coś dopłacić?
Może się tak zdarzyć. Jeżeli brytyjski CGT wyjdzie wyższy niż 19% zapłacone w Polsce, różnica może być do uregulowania w UK. Dlatego moment sprzedaży i wcześniejsze planowanie mają ogromne znaczenie.
Czy rezydencję podatkową można „przenieść” tylko na czas sprzedaży?
To bardzo częste pytanie. Rezydencja podatkowa nie zależy od jednej decyzji czy dokumentu, tylko od faktycznego miejsca życia: pracy, centrum interesów życiowych, czasu spędzanego w danym kraju. Próby sztucznego „przeskakiwania” między krajami bez konsultacji ze specjalistą mogą przynieść więcej problemów niż korzyści.
Dlaczego firma hipoteczna w ogóle porusza temat podatków?
Bo podatki mają bezpośredni wpływ na Twoją zdolność kredytową, wkład własny i dalsze możliwości inwestowania. My nie liczymy podatków, ale pomagamy patrzeć na sprzedaż nieruchomości jako element większego planu finansowego.
Źródła
1. https://www.gov.uk/guidance/report-your-capital-gains-tax-on-uk-property-by-post
Oficjalna strona HMRC wyjaśniająca, jak zgłaszać CGT od sprzedaży nieruchomości w UK oraz że obowiązuje reportowanie zysku po sprzedaży.
2. https://www.gov.uk/guidance/capital-gains-tax-for-non-residents-uk-residential-property
Oficjalne wytyczne mówiące o CGT dla nierezydentów oraz konieczności zgłaszania sprzedaży UK property.
3. https://www.gov.uk/government/publications/private-residence-relief-hs283-self-assessment-helpsheet/hs283-private-residence-relief-2025
Dokument HMRC opisujący zasady ulgi przy sprzedaży main residence (Private Residence Relief) i kiedy zwolnienie z CGT ma zastosowanie.
Polskie źródła podatkowe
4. https://www.podatki.gov.pl/podatki-osobiste/pit/informacje-podstawowe/co-jest-opodatkowane/zbycie-nieruchomosci/
Informacje dotyczące zasady 5 lat liczonej od końca roku, w którym nabyto nieruchomość, oraz obowiązku złożenia deklaracji.
5. https://gov.edu.pl/podatek-od-sprzedazy-nieruchomosci-terminy/
Podsumowanie terminów, deklaracji PIT-39 i 19% podatku przy sprzedaży nieruchomości w Polsce przed upływem 5 lat.
Disclaimer
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie stanowi poradnika w rozumieniu prawa. Zawarte w nim treści mają na celu dostarczenie ogólnych informacji i nie mogą być traktowane jako fachowe porady lub opinie.
Każdorazowo przed podejmowaniem jakichkolwiek działań na podstawie informacji zawartych w artykule, skonsultuj się ze specjalistami lub osobami posiadającymi odpowiednie uprawnienia. Autor artykułu nie ponosi żadnej odpowiedzialności za ewentualne działania podejmowane na podstawie informacji zawartych w artykule.
Risk Warnings
Your property may be repossessed if you do not keep up repayments on your mortgage.
Your home may be repossessed if you do not keep up repayments on your mortgage.
Step by Step Financial Solutions Ltd is an Appointed Representative of Stonebridge Mortgage Solutions Ltd, which is authorised and regulated by the Financial Conduct Authority.
Registered Office: Unit 314, Solent Business Centre, 343 Millbrook Road West, Southampton, SO15 0HW.
Registered company number 08946989 in England & Wales.
